Comment transformer vos impôts en patrimoine ?

Qu’il s’agisse d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien pour se constituer un patrimoine, plusieurs lois donnent droit à une réduction d’impôts. La loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et la loi Malraux font partie des lois de finance permettant de se constituer un patrimoine tout en profitant d’une défiscalisation.

La loi Pinel

Le dispositif de la loi Pinel a été mis en place et prolongé par loi de finance 2018 pour développer le financement des particuliers dans le secteur de l’immobilier. Pour en bénéficier, il faut investir dans un logement neuf BBC, dans les grandes villes de France, avec une location d’au moins 9 ans. Ce dispositif de défiscalisation ouvre droit à une réduction d’impôts jusqu’à 21 % sur 6, 9 ou 12 ans.

defiscaliser

Pour se créer un patrimoine à transmettre en héritage ou pour une revente, le logement doit être acquis neuf ou rénové, en l’état futur d’achèvement, bénéficier du label BBC ou être conforme à la réglementation thermique.

Le bien doit être loué 6, 9 ou 12 ans en qualité de résidence principale, non meublée et il faut respecter un plafond de loyer et/ou de ressources pour le locataire qui peut être un proche, ascendant ou descendant.

L’investissement ne doit pas dépasser le seuil de 300 000 euros.

Loi Censi-Bouvard

On peut enrichir son patrimoine via un investissement Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2018 (prolongé par la loi de finance 2018), dans une résidence de services neuve ou restaurée et meublée. Ce bien peut être transmis par héritage.

Sont concernées les résidences étudiantes, résidences séniors et résidences pour personnes dépendantes (EHPAD). Sous condition de louer pendant au moins 9 ans, la réduction d’impôt est de 11 % de l’investissement avec possibilité de récupérer la TVA. Le montant de l’acquisition doit être inférieur au seuil de 300 000 euros. Le droit à la réduction s’étale de façon linéaire sur neuf ans et peut être reporté sur six ans même après héritage.

Le logement doit être neuf, en état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins 15 ans mais réhabilité. Il n’y a pas de plafond de loyers ni de plafond de ressources des locataires.

Avec les 11 % de réduction d’impôt, on peut faire jusqu’à 33 000 euros d’économie sur neuf ans. 20 % hors taxe du montant du bien sont remboursés via la récupération de la TVA. De plus, les loyers sont garantis pendant neuf ans avec une reconduction tacite tous les trois ans.

Exemple pour un logement de 100 000 euros. Avec la récupération de la TVA, le montant à payer est de 83 333 euros ; la réduction d’impôt est de 9 166 euros ; les rentes mensuelles sont de 40 500 euros sur 9 ans. On peut donc dire que le bien va coûter 33 667 euros et que 66 % sont payés par la diminution d’impôt, la TVA et les loyers.

Loi Malraux

Il est en outre possible d’augmenter son patrimoine immobilier en investissant dans un immeuble à restaurer situé dans une zone spécifique définie par la loi. Le dispositif loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt de 30 % pour un investissement dans les immeubles qui se trouvent dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de mise en valeur, ou dans les quartiers NPNRU. La réduction d’impôts est de 22 % pour l’acquisition d’immeubles situés dans un Site Patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. Il s’agit essentiellement de logements situés dans les centres-villes anciens.

Le montant des travaux ne doit pas dépasser le seuil de 400 000 euros sur quatre années consécutives.

Les logements sont destinés à la location et les travaux doivent permettre la restauration complète de l’immeuble. La qualité du bâti est suivie par un architecte des Bâtiments de France.

Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale.